调研笔记二线城市市场调研纪要六银

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文／研究员杨科伟、柏品慧

城市概况

常住人口.5万人

城镇居民人均年可支配收入3.3万元

年，银川GDP亿元，同比增长8%，人均GDP元，同比增长6.5%，三次产业结构为3.4:50.4:46.2。常住人口.54万人，比上年末增加3.4万人。其中回族人口57.34万人，占比25.8%。城镇人口.56万人，占比77.1%。人口出生率12.60‰，死亡率4.11‰，人口自然增长率8.49‰。城镇居民人均可支配收入元，同比增长8.2%。城镇居民人均消费性支出元，同比增长1.0%。城镇居民恩格尔系数28.8%。

市场综述

中西部省会城市价格“洼地”

库存去化周期长达2年

年银川房地产市场开始转暖，成交量价齐升，房价平均涨幅-元/平方米，诸如西安、兰州这类周边省会城市房价现已翻番，房价涨幅远远落户于其他省会城市。截止目前，银川仍是价格洼地，房价排名省会城市倒数第一，中心城区房价不低于元/平方米，仅有个别项目售价破万。统计局数据显示，年银川商品住宅销售面积万平方米，销售金额亿元，刷新历史新高。

不过，银川房地产库存仍处高位，去化周期长达2年之久，去库存仍是一个相较漫长的过程。宁夏自治区常住人口万人，其中银川.5万人，人口规模偏小，市民购房需求趋于饱和，人均住房2-3套。住房空置率偏高，刚需盘中海城空置率20%，改善盘中房玺云台多达40%。

政策环境

无限购、限售但控预证，认贷不认房

首付首套三成、二套四成，利率上浮

银川无调控政策，政府管控预售证发放，其对市场影响程度有限。认贷不认房，首套房首付比例30%，部分项目与银行有合作关系，可以适当下调首套房首付比例，刚需盘中海城低至25%，利率普遍上浮10%，二套房首付比例40%，利率普遍上浮15%，三套及以上住房停贷。客群购买力有限，50%以上高首付甚至全款客户寥寥。为了加快资金流转，各项目案场控制银行房贷回款周期，短则一两周，长则一两月。

区域市场

主城区售价起步元/平方米

贺兰、永宁两县房价元/平方米

银川下辖三区两县，并代管灵武市。兴庆区属老城区，新华街商圈房价元/平方米；北塔湖居住区位于贺兰县与兴庆区交界处，但户口隶属贺兰县，在售项目恒大御景半岛，精装标准-元/平方米，高层售价元/平方米，洋房1.1万元/平方米，叠拼1.2-1.3万元/平方米，海亮项目毛坯售价元/平方米；

金凤区年市政府搬迁，市政配套最为成熟，万达商圈房价元/平方米；阅海CBD年市政府开始规划，发展趋于成熟，入驻企业有中石化、大唐等多家实力国企央企，但整体入驻率不高，世茂悦玺毛坯高层售价-0元/平方米，洋房元/平方米，叠墅1.1-1.4万元/平方米；城南片区有高铁东站规划利好，预计年通车，湖景房是最大卖点，碧桂园翡翠湾精装标准元/平方米，售价元/平方米，中海城毛坯售价元/平方米，精装售价元/平方米。

西夏区房地产市场相较封闭，置业需求以本地需求为主，主城区外溢购房需求着实有限。

贺兰县、永宁县房地产市场刚刚起步，产品品质低，且库存高企，房价元/平方米，贺兰县为了去库存，购房奖励元/平方米。

客户结构

本地客群占比多达70%

成交主力为改善性需求

购房者以本地需求为主导，本地客群占比多达70%，返乡置业客群占比20%，投资性客群占比10%，主要来自于西安、兰州、榆林、石嘴山等周边城市，年后外地投资客似有增多现象。改善性需求持续释放，成交主力-平方米，三房、四房产品最为畅销。品牌房企主动迎合旺盛的改善性需求，典型如中海城，项目定位由刚需向改善性需求转化，二期主力户型95-平方米，三期主力户型平方米。不过，高质量客户毕竟有限，房价有隐形天花板。

营销去化

积极运用老带新、一二手联动等营销手段

多数项目去化表现尚可

品牌房企扎堆，同质化竞争激烈，各项目案场主动出击拓客、商圈派单、竞品拦截，恒大、碧桂园拓宽下沉至县级市。老带新奖励，恒大御景半岛奖励1%佣金，碧桂园翡翠湾奖励3‰佣金。一、二手联动，碧桂园翡翠湾、世茂悦玺均有运用，恒大御景半岛年内或将推行。自销叠加组合代理，碧桂园翡翠湾除自销之外，还聘请易居、世联两家代理公司，世茂悦玺除自销之外，还聘请易居、同策两家代理公司。

碧桂园翡翠湾首次开盘蓄客2-3个月，认筹约组客户，推售套，认筹推售比2:1；恒大御景半岛首次开盘蓄客40天，认筹约组客户，推售套，认筹推售比1:1。多数项目去化表现尚可，恒大御景半岛到访量周末30组，成交55-60套/月，中海城80-套/月。销冠项目世茂悦玺工作日到访量30组，周末-组，成交套/月，上半年热销13.3亿元。

土地市场

品牌房企争相进驻

世茂元/㎡拿地创全市新单价地王

年6月碧桂园首进银川拿地，随后万科、绿城、中梁等品牌房企纷纷进驻，土拍门槛明显抬升。与此同时，土拍竞争愈加激烈，新晋出让地块溢价率30-40%，高溢价成交渐成常态。年底至今地价上涨迅速，年6月世茂在北塔湖片区高价拿地，溢价率69%，楼板价元/平方米，创单价地王。该宗地容积率低至1.2，预计采取产品差异化竞争策略，打造低密度社区。品牌房企善于嫁接本地房企资源优势，典型如万科，其与本地龙头房企中房集团成立合作公司。一方面，采取合作拿地方式，可以降低投资风险；另一方面，万科作为项目主导开发商，利于输出万科品牌效应，赚取更高的产品溢价。

发展前景

南进北拓东控西优，北区整体优于南区

产业结构在调整，现以旅游业为主，原先的医药、化工等产业逐步外迁，尚无支柱性产业。西夏区引进中关村产业园，据传比亚迪将投资设厂，或将带来大批产业人口，短期内影响程度着实有限。居民月收入-元，消费水平较高，普通家庭购房首付、月供均有压力。城市发展规划秉持“南进北拓东控西优”策略，北区整体优于南区，北区高端居住区定位现已基本成型。年市政府开始打造滨河新区，目前发展还不成熟。

展望未来，银川人口基数偏低，市民购房需求趋于饱和，成交量提升空间有限，房地产市场不温不火仍是常态。当下依旧处于去库存周期，房价整体运行平稳，后期即使有上涨，涨幅也着实有限。

典型项目一：恒大御景半岛

地理位置：贺兰山路与民族街交汇处

物业类型：高层、洋房、叠拼

建筑面积：44万平方米

装修：元-元/平方米

开盘时间：年6月

开盘售价：高层元/㎡，洋房1.1万元/平米，叠拼平层1.2万元/平米、复式1.3万元/㎡

项目点评：该项目位于北塔湖片区，自然景观资源优越，湖景房是最大卖点，恒大品牌也有一定的号召力。项目体量44万平方米，合计套。分三期开发，一期共计20栋套房源，目前去化套，洋房剩余套，高层剩余50%房源。年2月营销团队进场，40天认筹组客户，6月项目首次开盘推售套，认筹推售比1:1，热销3.1亿元。首套房首付比例30%，二套房首付比例40%，利率均上浮10%，50%以上高首付甚至全款客户寥寥，10天内要求银行放贷回款。本地客群占比约80%，剩余20%为返乡置业客群。营销手段组合运用，除坐销之外，积极外出拓宽、商圈派单、竞品拦截等，开盘、加推外拓下沉至县级市。老带新奖励1%佣金，或将推行一、二手联动导客。周末案场到访量30组，成交55-60套/月，去化表现尚可。

△恒大御景半岛案场图

典型项目二：世茂悦玺

地理位置：正源街与沈阳路交汇处

物业类型：高层、洋房

建筑面积：万平方米

装修：毛坯

开盘时间：年6月

上次开盘售价：高层-0元/㎡、洋房元/㎡

项目点评：该项目位于悦海CBD板块，对面便是市民大厅，地段优势是项目最大卖点。悦海CBD于年开始打造，发展趋于成熟，入驻企业有中石化、大唐等多家实力国企央企，但整体入驻率不高。项目占地亩，合计1万套房源。分五期开发，在售三期合计0套，共分三批次推售，年6月项目首开，全年劲销20亿元。目前剩余套待售，预计年底清盘。首套、二套首付比例均为30%，利率上浮10%-15%，银行放贷回款周期1-2周。客群以本地需求为主，主要集中在兴庆、金凤两区，周边悦海万家业主占据较大比重，投资客占比约10%，主要来自于甘肃、内蒙、西安、石嘴山等省市。工作日到访量30组，周末-组，成交套/月，上半年热销13.3亿元。

△世茂悦玺案场图

典型项目三：碧桂园翡翠湾

地理位置：凤凰街与六盘山路交汇处

物业类型：高层

建筑面积：20万平方米

装修：元/平方米

开盘时间：年6月

开盘售价：元/平方米

项目点评：项目位于城南片区，靠近七十二连湖，湖景房是卖点之一。城南片区受惠于高铁东站规划利好，预计年投入运营，有一定的升值潜力。项目体量20万平方米，共计20栋、套房源，主力户型平方米3房以及平方米4房，另有少量平方米6房产品。年6月中旬项目首开，2-3个月蓄客组客户，推售套，认筹推售比2:1，去化率85%。认贷不认房，首套房首付比例30%，利率上浮10%，二套房首付比例40%，利率上浮15%。凤凰通老带新奖励3‰佣金，一、二手联动中介返佣金。购房者以本地客群为主，集中分布在金凤、兴庆两区，返乡置业客群也占据一定比重。其中，北京、上海购买的客户偏多，河南、河北咨询的客户偏多，真正购房的客户偏少。

△碧桂园翡翠湾案场图

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